Wohnung finanzieren

19 April 2024

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Um eine Wohnung finanzieren zu können, wird in der Regel ein Immobilienkredit bevorzugt. Er zeichnet sich durch lange Laufzeiten und niedrige Zinsen aus und ist für hohe Summen ausgelegt.

Wohnung finanzieren Auch eine Baufinanzierung ist denkbar, wenn die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht bezugsfertig ist und der Käufer die Absicht hat, selbst auszubauen oder ausbauen zu lassen.

An dieser Stelle soll auch der Konsumentenkredit als Ratenkredit mit festen Laufzeiten und festem Sollzins erwähnt sein, der für den Wohnungskauf eine Option ist, wenn die Kreditsumme Beträge über 50.000 Euro nicht übersteigt. Die Konditionen zeigen sich gerade bei Direktbanken sehr günstig, auch Sondertilgungen sind jederzeit und kostenlos bei vielen Anbietern möglich. Der größte Vorteil bei diesem Kredit ist die Schuldenfreiheit am Ende der Laufzeit, die maximal bei 120 Monaten liegt. Aufgrund der doch meist höheren Summen für eine rentable Eigentumswohnung werden in der Praxis jedoch überwiegend die klassischen Immobilienfinanzierungen gewählt.

Wohnungsfinanzierung Vergleich

Ein Vergleich der Angebote setzt voraus, dass man sich zuvor mit den Arten der Immobilien- oder Baufinanzierung beschäftigt, denn die zeigen sich durchaus vielseitig und auch kombinierbar. Daher stellen wir hier die bekannten und gängigen Finanzierungsmodelle kurz vor:

Annuitätendarlehen: Immobilien- oder Baudarlehen mit festem Zinssatz, festen Laufzeiten und monatlich gleichbleibenden Raten. Die Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil verringert sich dabei während der Laufzeit, während die Tilgung ansteigt. In entsprechenden Angeboten und Rechnern für das Annuitätendarlehen findet sich daher auch der Begriff „anfänglicher Tilgungssatz“.

Variable Darlehen (Flex Darlehen): Die Zinsen werden nur für einen sehr kurzen Zeitraum festgelegt, d.h. alle drei Monate wird der Zinssatz an die aktuelle Zinsentwicklung angepasst. Ein variables Darlehen bietet mehr Flexibilität, da es jederzeit eine vollständige Tilgung ermöglicht und mit einer Frist von 3 Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden kann. Das Darlehen kann zum Zeitpunkt einer Zinsanpassung auch in ein Annuitätendarlehen umgewandelt werden. Eine Variante ist das Cap Darlehen.

Forward Darlehen: Mit diesem Darlehen können sich Darlehensnehmer schon frühzeitig einen günstigen Zins für die Anschlussfinanzierung der Restschuld sichern. Das Forward Darlehen kann bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist des bestehenden Darlehens abgeschlossen werden. Mit dem ausgezahlten Forward Darlehen wird dann die Restschuld getilgt und der Darlehensnehmer zahlt die vereinbarten Zinsen inklusive dem Forward-Aufschlag.

Volltilgerdarlehen: Dieses Darlehen bietet sich in Niedrigzins-Phasen an. Es ähnelt dem Annuitätendarlehen, da die Monatsrate gleichbleibt, sie setzt sich ebenfalls aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen, der Zins wird über die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Allerdings ist der Wohnungskredit zum Ende der Laufzeit komplett getilgt. Wie hoch der Tilgungssatz ausfällt, wird entsprechend über die Laufzeit festgelegt. Je kürzer die Laufzeit, umso höher wird der Tilgungsanteil. Ein höherer Tilgungssatz wirkt sich wieder günstig auf die Zinsen aus.

Konstantdarlehen: Das Konstantdarlehen ist eine Kombination aus Immobiliendarlehen und Bauspardarlehen, die immer beliebter wird. Neben dem Immobiliendarlehen wird gleichzeitig ein Bausparvertrag abgeschlossen. Der Darlehensnehmer zahlt eine monatliche Rate, die aus Zinsanteil für den Immobilienkredit und Bausparbetrag besteht. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, fließt der angesparte Betrag als Tilgung in das Immobiliendarlehen, der Restbetrag wird über das nun fällige Bauspardarlegen finanziert. Zinsen und Rate bleiben über die gesamte Laufzeit hinweg konstant, auch Sondertilgungen sind möglich.

Bauspardarlehen: Das klassische Bauspardarlehen ist jedem ein Begriff, allerdings setzt es eine längere Ansparzeit (10 bis 15 Jahre) voraus, bevor das zinsgünstige Bauspardarlehen gewährt wird.

KfW-Förderdarlehen: Die Förderdarlehen der KfW Bank bieten sich als ergänzende Darlehen an, wenn es um Eigentumswohnungen geht, die energieeffizient ausgebaut oder modernisiert werden sollen. Bis zu 50.000 Euro werden hier pro Vorhaben vergeben.

Wohn-Riester-Darlehen: Annuitätendarlehen mit staatlicher Riester-Förderung.

Wie aus den Finanzierungarten ersichtlich wird, sind die Optionen zahlreich und die richtige Wahl hängt von den eigenen finanziellen Möglichkeiten und den Laufzeit- bzw. Tilgungswünschen ab. Die besten Angebote finden sich durch einen schnellen Vergleich von Konditionen, dazu stehen auch intelligente Rechner zur Verfügung, die alle relevanten Angaben berücksichtigen und so die passenden Anbieter und Kreditmöglichkeiten auflisten.

Wohnung finanzieren ohne Eigenkapital

Die besseren Konditionen, insbesondere in Niedrigzins-Phasen erhalten Sie, wenn Sie über einen Eigenkapitalanteil verfügen. Umso höher dieser liegt, umso günstiger wird das Darlehen. Aber nicht jeder hat Angespartes auf der hohen Kante und möchte doch die teure Mietwohnung in langfristiges Eigentum umwandeln. Für diese Fälle ist z.B. die Vollfinanzierung gedacht, die den gesamten Kaufpreis der Wohnung und ggf. auch die Kaufnebenkosten abdeckt. Alternativ bieten sich als günstige Finanzierungsmodelle ohne Eigenkapital das Bauspardarlehen oder die Kombinationsdarlehen aus Immobilienkredit und Bausparverträgen/Bauspardarlehen an, bei denen Kapital praktisch parallel angespart wird, das später zur Tilgung dient.

Eine Wohnungsfinanzierung ohne Eigenkapital kann auch durch erweiterte Sicherheiten realisiert werden, z.B. über die Abtretung von Lebensversicherungen oder einen zweiten Kreditnehmer.

Wohnung finanzieren und vermieten

Steuerliche Erleichterungen sowie eine mögliche Refinanzierung der monatlichen Rückzahlungsraten lauten die Vorteile, wenn die Eigentumswohnung mit der Absicht zur Vermietung erworben wird. Hier können die Darlehenszinsen als Werbungsausgaben in der Steuererklärung angegeben werden. Die Mieteinnahmen werden jedoch ebenfalls steuerlich angesetzt.

Die Wohnung zu finanzieren, in dem die Mieteinnahmen zur Darlehensrückzahlung eingesetzt werden, funktioniert aber nur, wenn die Mieteinnahmen dauerhaft stabil bleiben und setzt voraus, dass ein entsprechendes Objekt gefunden wird. Nach dem Finanzierungszeitraum, wenn die Wohnung abbezahlt ist, kann der Eigentümer dann Eigenbedarf anmelden. Diese Rechnung geht aber nur mit einer fundierten Planung und der entsprechenden Finanzierung auf, weshalb eine Beratung und ein Wohnungsfinanzierung Vergleich im Vorfeld unerlässlich sind. Auch sollte man sich mit dem Immobilienmarkt genauer beschäftigen, denn auch hier warten so manche Tücken.

Eigentumswohnung finanzieren – was beachten?

Eine Eigentumswohnung kaufen ist keine spontane Entscheidung und schon gar keine Hauruck-Aktion. Gerade beim Haus- und Wohnungskauf ist eine vorausschauende Planung der Finanzierung wichtig, sonst zahlt man über die lange Laufzeit hinweg gut und gerne das Doppelte des Kaufpreises ab und sieht kein Ende. Die Anschlussfinanzierung oder eine Umschuldung sollte daher schon bei Abschluss der Immobilienfinanzierung miteinbezogen werden.

Der Kredit für den Wohnungskauf wird umso günstiger, je höher der Eigenkapitalanteil und der Tilgungssatz liegen. Beides wirkt sich auch positiv auf die Zinsen aus. Weitere Sicherheiten machen den Immobilienkredit ebenfalls günstiger. Der Beleihungswert sollte ausreichend sein, da er die Darlehenshöhe bestimmt.

In Niedrigzins-Zeiten lohnt es, sich eine lange Sollzinsbindung zu vereinbaren, um sich den günstigen Zins über einen langen Zeitraum zu sichern. In Hochzins-Phasen hingegen sind kurze Laufzeiten angeraten, danach kann bei sinkendem Zinsniveau auch eine lange Zinsbindung gewählt werden.

Wieviel Flexibilität das Immobiliendarlehen bietet, hängt von den Kündigungsmöglichkeiten und Sondertilgungen ab. Klären Sie das immer im Vorfeld und lassen Sie diese Punkte im Vertrag schriftlich festhalten.

Ehrliche Zahlen sind das A und O, damit man sich nicht selbst in die Tasche lügt, denn wenn ein Kredit erst einmal nicht mehr bedient werden kann, dann droht die Zwangsversteigerung bei Grundschuld- und Hypothekendarlehen. Lieber etwas großzügiger bei den Ausgaben sein und auch die außerplanmäßigen Eventualitäten einkalkulieren, denn schnell kann die Anschaffung einer neuen Waschmaschine die monatliche Kreditrate gefährden.

Eine Wohnung zu kaufen ist ein Vorhaben, das Zeit und intensive Informationen sowie genügend Vergleichspotential erfordert. Übereilen Sie nichts.

Loten Sie alle Möglichkeiten aus, um Geld zu sparen und denken Sie dabei auch an Fördermittel, z.B. Eigenheimzulage, Wohn-Riester, KfW-Förderungen, denn diese reduzieren die Finanzierung oft erheblich.

Voraussetzungen

Die Voraussetzungen für die Finanzierung einer Eigentumswohnung durch einen Immobilienkredit sind weitaus umfangreicher als die für einen Konsumentenkredit ohne expliziten Verwendungszweck. Neben Bonität, anerkanntem und ausreichend hohem Einkommen werden in der Regel Eigenkapital und weitere Sicherheiten gefordert. Die Volljährigkeit und die uneingeschränkte Geschäftsfähigkeit verstehen sich von selbst. Da Immobilienkredite fast immer als Grundschuld- oder Hypothekendarlehen angelegt sind, hat die Bank ein Grundpfandrecht und kann die Wohnung auch versteigern lassen, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt. Bedingung dafür, dass eine Grundschuld oder eine Hypothek aufgenommen werden können, ist, dass das Objekt nicht bereits anderweitig mit einem Grundpfandrecht besichert ist. Dies ist mit dem Verkäufer zu klären.

Wieviel Eigenkapital?

Mit wieviel Eigenkapital soll/muss man die Wohnung finanzieren? Diese Frage steht immer wieder zur Diskussion. Dabei ist die Antwort ganz einfach: Je mehr, umso besser, umso günstiger, da niedrigere Zinse und eine niedrigere monatliche Belastung. Mindestens 20 Prozent Eigenkapital werden daher unbedingt empfohlen, darüber gibt es keine Grenzen. Der Eigenkapitalanteil richtet sich zudem immer auch nach der Beleihung. Je höher diese ausfällt, umso höher der Risikoaufschlag, was die Gesamtkosten des Kredits erhöht.

Tipps zur Wohnungsfinanzierung

Rechnen Sie genau aus, wieviel Darlehen Sie sich leisten können.
Kapitalreserven für unvorhergesehene Engpässe immer mit einkalkulieren (mindestens drei Monatsgehälter).
Kaufnebenkosten nicht unterschätzen, denn sie machen je nach Bundesland, in dem die Wohnung gekauft wird, zwischen 10 und 15% vom Kaufpreis aus. Im Wesentlichen kommen hier Maklergebühren, Steuern und Notarkosten auf den Käufer zu.
Sollzinsbindung am Zinsniveau ausrichten.
Staatliche Förderungen für Immobilien einbauen/Fördermittel ausschöpfen.

Eigenkapital rechtzeitig aufbauen/ansparen, alternativ entsprechende Kombi-Darlehen mit Bausparverträgen.
Nutzen Sie bei einem Wohnungsfinanzierung Vergleich intelligente Online-Rechner und sparen Sie so Zeit und Aufwand, z.B. Baufinanzierungsrechner, Tilgungsrechner, Budget-Rechner, Haushalts-Rechner, Eigenkapital-Rechner, Zinsrechner, Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner.
Kreditzinsen verschiedener Banken unbedingt vergleichen.
Auf sonstige Kreditkosten wie Risikoaufschläge, Bereitstellungszinsen achten.

Der klassische Weg zur Baufinanzierung oder zum Kredit für eine Immobilie führt über Banken vor Ort. Hier lassen sich mit einem Vergleich aber Kosten sparen.