Ist ein Wohnungskredit steuerlich absetzbar?

Private oder gewerbliche Nutzung?

Wird die Wohnung vom Eigentümer und Darlehensnehmer ausschließlich zu eigenen privaten Wohnzwecken genutzt, kann er die Darlehens- oder Kreditzinsen in der Regel nicht als steuermindernde Werbungskosten in der Steuererklärung angeben. Eine Ausnahme von dieser Regel besteht bei der Zweitwohnung, die aus beruflich notwendigen Gründen erworben wird. Alle im Zusammenhang mit der Zweitwohnung stehenden Kreditkosten lassen sich von der Steuer absetzen. Neben den Darlehenszinsen werden auch Maklergebühren sowie Renovierungskosten anerkannt.

Wird die Eigentumswohnung gewerblich genutzt und werden damit Einnahmen erzielt, so lassen sich die Kreditzinsen für den Wohnungskredit ebenfalls von der Steuer absetzen. Dies ist der Fall, wenn der Käufer die Eigentumswohnung an Dritte vermietet oder sie ausschließlich oder in Teilen als Geschäfts- oder Arbeitsräume für die eigene selbständige Tätigkeit nutzt.

Die Antwort auf die Frage: „Ist ein Wohnungskredit steuerlich absetzbar?“, ergibt sich daher immer aus dem expliziten Nutzungszweck.

Vermietete Eigentumswohnung, was ist steuerlich zu beachten?

Der Eigentümer, der die finanzierte Wohnung vermietet, muss die Mieteinnahmen in der Steuererklärung (Anlage V, Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung) angeben. Die Kosten für die Eigentumswohnung, die durch die Vermietung entstehen, können von der Steuer abgesetzt werden. In Bezug auf die Immobilienfinanzierung oder den Wohnungskredit können hier die Darlehenszinsen als steuermindernde Werbungskosten angegeben werden.

Geschäftsräume und häusliches Arbeitszimmer

Von der Steuer absetzen lassen sich auch die Kreditzinsen für eine Eigentumswohnung, die ausschließlich zu betrieblichen oder geschäftlichen Zwecken genutzt wird. Das ist z.B. der Fall, wenn der Käufer in der Eigentumswohnung seine Anwaltskanzlei oder eine Praxis betreibt, wobei hier alle Räume ausschließlich gewerblich genutzt werden müssen.

Davon abzugrenzen ist das häusliche Arbeitszimmer, das bei Selbständigen aber auch bei Arbeitnehmern unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Berücksichtigung findet.
Das häusliche Arbeitszimmer muss unter steuerlichen Gesichtspunkten baulich von den privat genutzten Wohnräumen abgegrenzt sein, im Idealfall ist es ein separater, abgeschlossener Raum innerhalb der Eigentumswohnung. Auch die Einrichtung muss dem Charakter eines Arbeitszimmers entsprechen, weshalb z.B. ein Sofa oder Bett oder ein Fernseher nicht in das Arbeitszimmer gehören.

Ist das Arbeitszimmer in der Eigentumswohnung bei Unternehmern, Selbständigen und Freiberuflern der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit oder Betriebsstätte können die Kosten dafür uneingeschränkt als Betriebsausgaben steuerlich abgesetzt werden. Ist dies nicht der Fall, steht aber kein anderer Arbeitsplatz für die Ausübung der beruflichen Tätigkeit zur Verfügung, können die Aufwendungen für das Arbeitszimmer bis zu einem Höchstbetrag von 1.250 Euro im Jahr geltend gemacht werden. Dies gilt auch für Arbeitnehmer, die ausschließlich im Home Office arbeiten. Zu den Kosten für das Arbeitszimmer, die sich von der Steuer absetzen lassen, zählen auch die Kreditzinsen einer finanzierten Eigentumswohnung. Allerdings werden diese anteilig auf das Arbeitszimmer umgelegt.