Wieviel Wohnungskredit kann ich mir leisten?

Bei der Frage: „Wieviel Wohnungskredit kann ich mir leisten?“, wird das Pferd leider viel zu oft von hinten aufgezäumt.

Das heißt, zunächst wird nach einer Eigentumswohnung gesucht und anhand des Kaufpreises, wohlmöglich noch ohne Nebenkosten, kreuz und quer gerechnet, bis man sich eine monatliche Rate zusammengebastelt hat, die später auf dem echten Finanzierungsplan ganz anders ausfällt.

Wer den Kauf einer Eigentumswohnung über eine Immobilienfinanzierung oder einen Konsumentenkredit in Erwägung zieht, muss zuerst eine realistische Einnahmen-Ausgaben-Rechnung erstellen und festlegen, ob und in welcher Höhe Eigenkapital vorhanden ist. Erst danach kann auch die passende Finanzierung ausgewählt werden. Die maximal erhältliche Kreditsumme bestimmt den Kaufpreis (plus Kaufnebenkosten).

Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen

Der erste Schritt in Richtung Wohnungsfinanzierung ist eine Übersicht der Einnahmen. Hier gilt es, alle Nettobeträge, die monatlich vereinnahmt werden, aufzuführen und zu addieren. Die nachfolgende Übersicht ist nicht abschließend, zeigt aber die wichtigen Einnahmequellen auf:

  • Einkommen aus nichtselbständiger Tätigkeit (auch Nebenjobs berücksichtigen)
  • Rente(n), Pensionen
  • Tantiemen und Bonuszahlungen
  • Einkommen aus selbständiger/freiberuflicher Tätigkeit
  • Mieteinnahmen (Kaltmiete)
  • Einkünfte aus Kapitalvermögen, z.B. Zinserträge, Dividenden
  • Unterhaltszahlungen
  • Kindergeld
  • Staatliche Fördergelder

Ehepartner oder Partner, die eine Eigentumswohnung gemeinsam finanzieren wollen und auch beide als Kreditnehmer agieren werden, listen jeder für sich die entsprechenden Einnahmen auf. Das sorgt für Übersicht und später lassen sich beide Einnahmenrechnungen schnell addieren.

Die Ausgabenliste zur Beantwortung der Frage wie hoch der Wohnungskredit sein kann, sollte folgende Posten enthalten:

  • Mietausgaben für Mietwohnung oder gemietete Immobilie
  • Nebenkosten (Strom, Heizung, Wasser)
  • Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Hygiene, Freizeit) hochgerechnet auf die Personen, die im Haushalt leben
  • Versicherungen
  • Bausparverträge oder Sparpläne
  • Telefonanschluss, Internet, Handyvertrag, GEZ
  • Unterhaltszahlungen
  • Kreditraten für andere Kredite
  • Abos

Hinzu kommen weitere Ausgaben, die nur einmal im Jahr oder in unregelmäßigen Abständen anfallen, aber die dennoch in die Kalkulation der Ausgaben mit einfließen müssen, da das Geld ansonsten fehlt. Kfz-Steuer, Autoinspektion und TÜV gehören beispielsweise dazu. Anhand von Belegen der letzten drei Jahre sollte akkurat geprüft werden, welche Ausgaben anfallen. Diese werden dann auf die Monatsrechnung umgelegt.

Vergessen werden oftmals Ausgaben für den Urlaub oder die Neuanschaffung von Möbeln, Haushalts- und Gartengeräten, Elektronik. Denn wer diese Ausgaben nicht einkalkuliert, macht eine falsche Rechnung, da er sich später, wenn er seine Kreditrate zahlt, diese Dinge nicht leisten kann, auch nicht, wenn sie dringend benötigt werden. Auch mögliche Steuernachzahlungen und Autoreparaturen führen bei Nichtberücksichtigung schnell zu Engpässen. Kalkulieren Sie für diese Unsicherheiten einen großzügigen Pufferbetrag ein.

Sind Einnahmen und Ausgaben perfekt aufgelistet, ergibt die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben den Betrag, der Ihnen monatlich rein theoretisch zur Verfügung steht, um die Kreditrate zu bedienen, immer unter der Voraussetzung, dass alles vom Arbeitsplatz bis zu den Lebenshaltungskosten so bleibt wie es. Allerding steigen Ausgaben für Lebenshaltungskosten, Versicherungen und andere Posten der Liste in der Regel kontinuierlich an. Daher wäre es sogar intelligent, einen zukunftsorientierten Kostenaufschlag von einigen Prozentpunkten zu berücksichtigen. Das ist kein Muss, bietet aber noch mehr Planungssicherheit.

Jetzt gilt es, anhand von Geldanlagen oder Sparreserven noch die Eigenkapitalhöhe zu ermitteln. Vielleicht möchten Sie auch erst einen Vermögensgegenstand veräußern, um Eigenkapital flüssig zu machen. Dann setzen Sie den realistisch geschätzten Verkaufswert an.
Jetzt haben Sie alle wichtigen Eckdaten zur Hand, die Sie im nächsten Schritt für weitere Berechnungen benötigen.

Praktische Finanzierungsrechner, die viel Arbeit abnehmen

Selbst rechnen müssen Sie heute im Prinzip gar nicht mehr, denn das Internet stellt eine Reihe von Rechnertools zur Verfügung, mit denen Sie die Einnahmen und Ausgaben berechnen können, es finden sich Darlehensrechner, die anhand Ihrer Eingaben verschiedene Berechnungen zum persönlichen Zins, zur Tilgung, zu spezifischen Baufinanzierungen durchführen und die Ergebnisse binnen Sekunden präsentieren. Auch Direktvergleiche von Angeboten sind mit intelligenten Online-Darlehens- oder -Finanzierungsrechnern möglich.

Die Rechner beantworten somit auch die Frage: „Wieviel Wohnungskredit kann ich mir leisten?“. Allerdings sollten Sie beachten, dass ein ermittelter Darlehensbetrag nicht mit dem Kaufpreis einer Eigentumswohnung identisch sein muss. Es kommt entscheidend auf die Höhe des Eigenkapitals und die Finanzierungsvariante an. Vorhandenes Eigenkapital sollte z.B. die Kaufnebenkosten und in weitem Maße auch Modernisierungs- oder Ausbaukosten abdecken. Viele Online-Darlehensrechner setzen einen Eigenkapitalanteil von 20% des Wohnungswertes voraus. Reicht das Eigenkapital nicht aus oder fehlt es gänzlich, muss dies in der Berechnung berücksichtigt werden (z.B. Vollfinanzierung).

Was kostet eine Eigentumswohnung? Kalkulationsfehler vermeiden

Eine pauschale Antwort gibt es hier ebenso wenig wie auf die Frage: „Wie hoch darf mein Wohnkredit sein?“, denn dafür sind die Voraussetzungen und Angebote zu verschieden. Allerdings werden in der Praxis immer wieder Kalkulationsfehler gemacht, die sich auch auf die Finanzierung der Eigentumswohnung negativ auswirken.

Der Kaufpreis einer Eigentumswohnung bestimmt sich nach Größe, Lage, Alter, Zustand, Ausstattungs- und Komfortmerkmalen. Es finden sich Angebote zwischen 50.000 und 250.000 Euro. Alle Wunschparameter kann man sich nicht immer aussuchen, z.B. wenn es sich um eine Wohnung handelt, die aufgrund des Arbeitsplatzes an eine bestimmte Stadt oder Region gebunden ist. Was aber berücksichtigt werden kann, sind Größe, Zustand und Komfortmerkmale. Vorausschauende Planung ist hier gefragt. Denn eine zu kleine Wohnung macht genauso wenig Freude wie eine heruntergekommene Wohnung, deren Modernisierungskosten die Finanzierung weit übersteigen. Wer vorhat, auch seinen Lebensabend noch in der Eigentumswohnung zu verbringen, der sollte an Barrierefreiheit denken. Eine Eigentumswohnung im fünften Stock ohne Aufzug ist im Alter nicht für jeden ein Vergnügen.

Vielfach unterschätzt werden die „Schnäppchenangebote“. Bei sehr günstigen Wohnungsangeboten sollte auch Geld für einen Sachverständigen eingeplant werden, der Modernisierungs- und Renovierungskosten neutral und kompetent feststellen kann und Mängel erkennt, die der Makler verschweigt oder aus Unwissenheit nicht nennt oder der Laie eben nicht ausfindig machen kann. Das spart schon im Vorfeld Ärger und hohe Kosten ein.

Jeder kennt mit Sicherheit die Anzeigen und Werbeblättchen, in denen Neubauprojekte für Eigentumswohnungen vorgestellt werden. Meist kann man sich hier als zukünftiger Eigentümer schon einkaufen, bevor die Wohnung fertig gestellt ist. Das ist gerade bei Objekten in bevorzugter Lage keine Seltenheit. Allerdings ist bei den Neubauten ebenso viel Sorgfalt und Eigenverantwortung gefragt wie bei den Schnäppchen. Hier kommt es auf die Baubeschreibung an, wenn der Käufer sich nachher nicht wundern will, warum er in einen Rohbau einzieht. Denn der Ausbau einer Eigentumswohnung mit eigenen Mitteln ist eine gängige Option auf dem Immobilienmarkt. Wer die Baubeschreibung nicht versteht oder auf Nummer sicher gehen möchte, zieht idealerweise einen Experten zu Rate, um nicht die Katze und die Kosten im Sack zu kaufen. Die Ausbaukosten sind logischerweise in die Finanzierung einzurechnen und erhöhen so den Darlehensbetrag

Mit dem Kaufpreis allein ist es nicht getan, auch Kaufnebenkosten und Kreditkosten müssen aufgeschlagen werden, um einen tauglichen Ansatz für die Antwort auf die Frage: Wieviel Wohnungskredit kann ich mir leisten?“ zu finden.

Richtige Vorgehensweise bei Finanzierungsabsicht einer ETW

Kurz zusammengefasst die Schritte, die zu einer Finanzierung führen, die nicht zu einer Belastung und Schuldenfalle wird:

  • Budget und Eigenkapital ausrechnen
  • Finanzierungsmöglichkeiten vergleichen
  • Wohnungskredit Vergleich durchführen, um den Markt zu sondieren
  • Eigentumswohnung zukunftsorientiert auswählen, besondere Vorsicht bei Schnäppchen, Sachverständigen hinzuziehen
  • Bei Neubauten Baubeschreibung vom Expertem beurteilen lassen
  • Vor Vertragsabschluss am besten verschiedene Angebote einholen, auch persönliche Beratungen sind zu empfehlen
  • Nicht unter Zeitdruck handeln und entscheiden