Wohnungskredit für Selbständige und Freiberufler

Der Wohnungskredit für Selbständige ist in der Tat schwieriger erhältlich als der Immobilienkredit für festangestellte Arbeitnehmer mit einem langjährigen Arbeitsplatz.


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So unterscheiden Banken und Kreditinstitute z.B. in Bezug auf die Wohnungskreditvergabe nach der Art der Selbständigkeit, Branche und/oder nach dem Zeitraum der Selbstständigkeit, auch das Lebensalter des Darlehensnehmers kann für die Kreditvergabe bedeutend sein. Daneben werden die generellen Voraussetzungen für die Wohnungsfinanzierung wie Bonität und Höhe des Einkommens sowie Eigenkapital und Sicherheiten genauestens geprüft.

Im Allgemeinen gehen Banken und Kreditinstitute, die einen Wohnungskredit für Selbständige vergeben, ein größeres Ausfallrisiko ein, weshalb sich auch die Konditionen für den Immobilienkredit meist mit höheren Kreditzinsen und bedingungsabhängig zeigen. Die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital für eine Eigentumswohnung kommt in der Regel nicht in Frage.

Ein wichtiger Aspekt, der den Wohnungskredit für Selbständige auch in steuerlicher Hinsicht beeinflussen kann, ist der Nutzungszweck. So macht es bei den Finanzierungsaussichten durchaus einen Unterschied, ob die Wohnung ganz oder teilweise den privaten Wohnzwecken dient oder aber ausschließlich zur Ausübung der geschäftlichen Tätigkeit genutzt wird (z.B. Praxis, Kanzlei, Büro).

Welche Faktoren bei einem Immobilienkredit für Selbständige zu berücksichtigen sind und wie sich das Angebot gestaltet.

Wohnungskredit Arten

Der Wohnungskredit für Selbständige zeigt sich mit den gleichen Finanzierungsmodellen wie für Angestellte und Arbeitnehmer. Auch hier bieten sich die verschiedenen Formen der Immobiliendarlehen für den Kauf einer Eigentumswohnung an:

  • Annuitätendarlehen
  • Variables Darlehen
  • Konstantdarlehen
  • Forward Darlehen
  • Volltilgerdarlehen
  • Förderdarlehen
  • Versicherungsdarlehen

Bei entsprechendem Eigenkapitalanteil kommt mitunter ein Konsumentenkredit zur freien Verwendung von Banken und Sparkassen oder Kreditvermittlern bis maximal 50.000 oder 60.000 Euro in Betracht, wenn die Eigentumswohnung ausschließlich privat genutzt wird. Dient der Kauf der Eigentumswohnung dazu, sich dort betriebliche oder geschäftliche Räume einzurichten, kann ein Businesskredit für Selbständige eine Option sein. In diesem Zusammenhang lohnt es sich, auch Fördermöglichkeiten für Selbständige auszuloten. Eine weitere Möglichkeit zeigt sich über den Kredit von Privat, der sich durch Online- Kreditmarktplätze wie Auxmoney, Smava oder Lendico nach dem Crowdfunding-Prinzip realisieren lässt. Es handelt sich allerdings um klassische Ratenkredite und nicht um spezialisierte Immobiliendarlehen, was hinsichtlich der Zinsbelastung, den Gesamtkosten und der Rückzahlungsflexibilität auch nachteilig sein kann.

Wer einen Wohnungskredit als Selbständiger für eine Eigentumswohnung aufnehmen möchte, sollte daher alle in Frage kommenden Angebote genauestens auf Voraussetzungen und Konditionen hin prüfen. Dazu gehört auch, unverbindliche Beratungen in Anspruch zu nehmen, um wichtige Fragen klären zu können und einen besseren Überblick zu erhalten. Unter Zeitdruck sollte nie eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen werden und auch, wenn ein Wohnungsschnäppchen winkt, dürfen keine übereilten Handlungen erfolgen, denn die können teuer zu stehen kommen. Ein Wohnungskredit Vergleich bringt schnell Aufschluss, welche Anbieter an Selbständige Immobilienkredite vergeben und erspart die zeitintensive Recherche.

Welche Option individuell die Beste ist, hängt von Angebot und Konditionen sowie den eigenen finanziellen Voraussetzungen ab.

Banken, Versicherungsgesellschaften, Kreditvermittler

Filial- und Direktbanken, Versicherer sowie Kreditvermittlungsgesellschaften kommen als Darlehensgeber für einen Immobilienkredit in Frage, wobei Kreditvermittler oft bei der Erfolgsrate besser abschneiden als die klassischen Banken und Versicherer. Das liegt wohl auch daran, dass sie aus einem großen Portfolio an Partnerbanken wählen können und somit die Chancen, den Wohnungskredit für Selbständige zu realisieren, steigen. Allerdings muss zwischen seriösen und erfahrenen Kreditvermittlungsgesellschaften und den schwarzen Schafen, die nur auf den eigenen Gewinn aus sind, unterschieden werden.

Deutsche Großbanken, Sparkassen, Volksbanken, Raiffeisenbanken und verschiedene renommierte Direktbanken, darunter die ING-Diba, bieten spezielle Immobilien- oder Baufinanzierungen wie auch Kredite zur freien Verfügung und Geschäftskredite an, die als Wohnungskredit für Selbständige in Frage kommen können, wobei sich Voraussetzungen und Konditionen nach Art und Anbieter unterscheiden.

Voraussetzungen und Bedingungen beim Wohnungskredit für Selbständige

Bei den Geldern, die für den Kauf einer Eigentumswohnung fließen sollen, reden wir nicht von Peanuts, je nach Lage, Baujahr und Ausstattung, zeigen sich Preisspannen zwischen 70.000 und 250.000 Euro. Im Durchschnitt kann ein Wert von ca. 110.000 Euro für eine Eigentumswohnung angegeben werden, wobei es auch hier wieder Unterschiede in den alten und neuen Bundesländern gibt.

Banken und Kreditvermittlungen setzen bei Selbständigen eine gute Bonität und ein entsprechendes Einkommen voraus. Neben einer Bonitätsauskunft, die eingeholt wird, hat der Antragsteller umfangreiche Unterlagen über seine Einnahmen und Ausgaben einzureichen, z.B. Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Aufstellung der betrieblichen Ausgaben, etc. und das meist über mehrere Jahre hinweg. Daher stellen verschiedene Anbieter auch die Bedingung, dass die Selbständigkeit mindestens zwei oder mehr Jahre besteht, um ein aussagekräftiges Bild über den wirtschaftlichen Erfolg und die Finanzen zu erhalten. Existenzgrüner haben ohne anderweitige Sicherheiten meist so gut wie keine Chancen auf einen Immobilienkredit für die Eigentumswohnung.

Banken grenzen die Art der Selbständigen, an die sie einen Wohnungskredit vergeben, mitunter deutlich ein. So vergeben einige Banken diesen Kredit nur an Freiberufler, schließen risikobehaftete Branchen oder auch Gewerbetreibende aus.

Konditionen der Wohnungsfinanzierung für Selbständige

Zinsaufschläge und ein Kreditlimit sind bei einem Wohnungskredit für Selbständige eher die Regel als die Ausnahme. Dabei ist zusätzlich zwischen einem hohen Konsumentenkredit als Ratenkredit und einer echten Baufinanzierung zu unterscheiden. Denn am Online-Finanzmarkt überwiegen die Angebote an Ratenkrediten für Selbständige eindeutig, diese sind jedoch nur eine Option für die Wohnungsfinanzierung, die gut überlegt sein will.

Richtig ist, dass die Unsicherheit, welche die Selbständigkeit in Bezug auf Einnahmenhöhe und Bestand hat, durch niedrigere Kreditbeträge, einen höheren effektiven Jahreszins und mitunter kurze Laufzeiten abgefangen werden soll. Das kann eine spezielle Baufinanzierung genauso betreffen wie einen Konsumentenkredit, der für den Kauf der Eigentumswohnung verwendet wird.

Ob Baufinanzierung, Immobilienkredit oder Konsumentenkredit – Ohne Eigenkapital ist es in der Tat mehr als schwierig, als Selbständiger eine Wohnung finanzieren zu können, denn die Banken und Kreditinstitute oder andere Geldverleiher setzen oft ein Kreditlimit, so werden beispielsweise nur 60 bis 80 % des Wohnungswertes als Darlehen oder Kredit bereitgestellt.

Eigentumswohnung komplett oder teilweise für die selbständige Tätigkeit nutzen
Viele Freiberufler aber auch kleine Unternehmen arbeiten von zu Hause aus, mit einem Arbeitszimmer, einem Büro oder aber Praxisräumen, die in der Privatwohnung untergebracht sind. Wer sich eine Eigentumswohnung mit der Absicht kaufen möchte, darin ausschließlich oder teilweise der selbständigen Tätigkeit nachzugehen, kann hier steuerlich profitieren. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung und die Absetzbarkeit muss aber bei Teilnutzung eine eindeutige Trennung der Arbeits- und Wohnräume innerhalb der Eigentumswohnung sein.

Ein solches Vorhaben kann nur dann umgesetzt werden, wenn die Eigentümergemeinschaft keine berechtigten Einwände gegen die Ausübung der selbständigen Tätigkeit in der Wohnung hat und die gewerbliche oder freiberufliche Nutzung aufgrund der Baunutzungsverordnung auch zulässig ist.

Bei ausschließlich geschäftlicher Nutzung könnte die Finanzierung auch über einen höheren Businesskredit abgewickelt werden, wenn das Konzept überzeugt und die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Tipps für Selbständige, um Finanzierungsrisiken zu minimieren

Wer mit einem guten Basisplan den Wohnungskredit für Selbständige angeht, der erhöht seine Chancen auf ein Immobiliendarlehen. Ordnung in den Unterlagen ist dabei das A und O, denn je besser die Vorbereitung, umso schneller können auch Anträge bearbeitet werden. Oft gefordert werden:

  • Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre
  • Betriebswirtschaftliche Auswertungen
  • Bilanzen/GuV-Rechnung der letzten drei Jahre
  • Ausgabenübersicht
  • Auflistung bestehender Verbindlichkeiten
  • Versicherungsnachweise
  • Ggf. Selbstauskunft der Schufa
  • Businessplan/Rentabilitätsrechnung

Flexible Wohnungskredite bieten auch bei schwankenden und nicht genau kalkulierbaren Einnahmen mehr Handlungsspielraum. Flexibel bedeutet, dass Sondertilgungen möglich sind, um den Kredit schneller zurückzuzahlen. Dies ist z.B. bei einem variablen Darlehen, einer Bausparfinanzierung, einem KfW-Darlehen oder einem Konsumentenkredit mit entsprechenden Konditionen der Fall.

Günstige Kreditzinsen sind wünschenswert und gerade bei Bau- oder Immobiliendarlehen wird die Höhe der Kreditzinsen von verschiedenen Parametern, je nach Finanzierungsart, beeinflusst: Laufzeit, Anzahl Darlehensnehmer, Bonität, Eigenkapital, Objektwert, Sollzinsbindung, Tilgungssatz. Daher gilt es: Jedes Angebot genau unter die Lupe nehmen, der effektive Jahreszins ist aussagekräftig, da er die Gesamtkosten des Kredits beinhaltet. Weiterhin bieten sich Zinsrechner und Baufinanzierungsrechner an, um anhand der eigenen finanziellen Voraussetzungen, einen ersten Überblick über den persönlichen Zins und die Höhe der monatlichen Raten zu erhalten. Das schärft auch schnell den realistischen Blick für realisierbare Kaufsummen.

Der Beleihungswert spielt bei Immobilienfinanzierungen eine große Rolle. Dieser hängt von Lage und Zustand der Eigentumswohnung ab. Je beliebter und begehrter die Lage und je neuer und komfortabler die Wohnung, umso eher ist die Bank geneigt, den Wohnungskredit für Selbständige zu vergeben.