Wohnungskredit vorzeitig ablösen

Kann ich den Wohnungskredit vorzeitig ablösen? Diese Frage sollte bei der Entscheidung für ein Immobilien- oder Baudarlehen schon im Vorfeld weitestgehend beantwortet sein.

Mit Ausnahme der variablen Darlehen, die jederzeit ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung komplett getilgt und mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden können, ist die vorzeitige Ablösung und Kündigung eines Immobilienkredits mit langer Zinsbindungsfrist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und kann mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden sein.

Ordentliche Kündigung von Immobilien- oder Baudarlehen (§ 489 BGB)

Ein ordentliches Kündigungsrecht besteht lt. § 489 BGB für Darlehensverträge mit einem gebundenen Sollzins, wenn die Zinsbindungsfrist endet. Die Kündigungsfrist beträgt einen Monat. Weiterhin kann der Darlehensnehmer ebenfalls laut Gesetz regulär nach Ablauf von 10 Jahren Sollzinsbindung kündigen. Wird also ein Immobilienkredit mit einer Sollzinsbindung von 15, 20 oder 30 Jahren aufgenommen, so kann der Darlehensnehmer nach 10 Jahren ordentlich mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Bei der ordentlichen Kündigung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Mit der Kündigung ist auch die Tilgung der Restschuld verbunden, die innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zu erfolgen hat.

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Außerordentliche Kündigung (§ 490 BGB) mit Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte der Darlehensnehmer den Vertrag vor Ablauf der festgelegten Zinsbindung oder der zehnjährigen Zinsbindung kündigen und den Wohnungskredit vorzeitig ablösen, so kann er sich auf die außerordentliche Kündigung nach § 490 BGB berufen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Darlehensauflösung vorbringen kann, z.B. Wohnungsverkauf, zinsgünstigere Umschuldung bei einer anderen Bank, um damit einer drohenden Zahlungsunfähigkeit entgegenzuwirken oder wenn die Bank einen höheren Darlehensbetrag oder weitere Kredite verweigert, die jedoch bei einem anderen Institut möglich wären.

Hier kommt der Darlehensgeber allerdings um die Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn nicht herum. Die Beträge können sich zwischen mehreren tausend Euro bis hin in den fünfstelligen Bereich bewegen, die Berechnung erfolgt nach spezifischen Methoden der Bank (allerdings unter Einhaltung der gesetzlichen Berechnungsvorgaben) und ist für den Laien nur schwer nachvollziehbar. Daher sollten Darlehensnehmer bei augenscheinlich überhöhten Vorfälligkeitsentschädigungen fachkundigen Rat bei den Verbraucherzentralen einholen. Explizite gesetzliche Höchstgrenzen finden sich nicht, nur sittenwidrig dürfen sich die Beträge nicht zeigen. Online-Vorfälligkeitsentschädigungsrechner bieten sich für die vorläufige Berechnung an, um einen ersten Eindruck über die Kosten zu erhalten.

Vorzeitige Ablösung mit Vorfälligkeitsentgelt

Wenn weder die ordentliche Kündigung noch die außerordentliche Kündigung aus berechtigtem Interesse zum Tragen kommen, steht es der Bank frei, dem Ablösewunsch des Darlehensnehmers zu entsprechen. Tut sie dies, so berechnet sie dafür das so genannte Vorfälligkeitsentgelt. Das Vorfälligkeitsentgelt kann frei verhandelt werden, es darf jedoch nicht mehr als das Doppelte der Vorfälligkeitsentschädigung betragen. Wer seine Wohnungsfinanzierung vorzeitig ablösen möchte und dafür keine Möglichkeiten der ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung hat, sollte diese Variante gut überlegen.

Fehlerhafte oder fehlende Widerrufsbelehrung

Enthält die Widerrufsbelehrung für das Immobilien- und Baudarlehen Fehler, so kann der Vertrag widerrufen werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden darf. Dazu ist jedoch das Abschlussdatum relevant. Für Verträge, die nach dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, beträgt die Widerrufsfrist ein Jahr und 14 Tage. Verträge, die nach dem 11. Juni 2010 abgeschlossen wurden, besitzen ein ewiges Widerrufsrecht. Erfolgte überhaupt keine Widerrufsbelehrung besteht ebenfalls ein ewiges Widerrufsrecht, das auch noch bei Verträgen, die ab dem 2. November 2002 abgeschlossen wurden, in Anspruch genommen werden kann.