Voraussetzungen für einen Wohnungskredit

Die wichtigen Voraussetzungen für einen Wohnungskredit sind die Volljährigkeit des Kreditnehmers und eine gute Bonität sowie entsprechendes Einkommen und ggf. Sicherheiten. Daneben bestehen viele Banken je nach Finanzierungsmodell auf einen Eigenkapitalanteil, der in der Höhe variieren kann. Dieser ist dann entsprechend zu belegen. Unterschiede in den Voraussetzungen finden sich auch je nach Zielgruppe für das Darlehen, denn bei Selbständigen und Freiberuflern prüfen die Banken und Kreditinstitute noch andere Parameter. Sowohl Arbeitnehmer als auch Selbständige müssen bestimmte Unterlagen für den Wohnungskredit mit dem Antrag einreichen, anhand derer die Bank die Voraussetzungen prüft.

Gesetzliche Grundvoraussetzung: Volljährigkeit und Geschäftsfähigkeit

Nur volljährige und uneingeschränkt geschäftsfähige Personen können einen Kreditvertrag nach dem Gesetz abschließen. Wer volljährig ist, aber unter Vormundschaft steht, kann demnach auch keinen Vertrag für einen Wohnungskredit oder ein Immobiliendarlehen abschließen.

Bonität

Beim Kauf einer Eigentumswohnung geht es um hohe Summen. Zu den hauptsächlichen Voraussetzungen für einen Wohnungskredit zählt daher eine gute Bonität. Der Kredit- oder Darlehensgeber möchte sein Geld mit Zinsen wieder sehen und daher kommt es entscheidend auf die Bonität des Antragstellers an. Diese wird durch den Nachweis von regelmäßigem Einkommen und eine Bonitätsauskunft, meist bei der Schufa, überprüft. Einige Banken setzen je nach Kreditsumme ein Mindesteinkommen voraus. Zu beachten ist, dass nicht jedes Einkommen auch als Einkommen im Sinne der Kreditvergabe anerkannt wird. So zählen Sozialleistungen wie z.B. ALG 1 und 2, Krankengeld, Bafög nicht zu anrechenbarem Einkommen.

Der Kreditgeber möchte wissen, ob der Kreditnehmer weitere Zahlungsverpflichtungen bei anderen Gläubigern bedienen muss und wie es um seine Zahlungsmoral bestellt ist. Hier gibt die Bonitätsabfrage bei der Schufa Aufschluss. Sind bereits zu viele Kredite zurückzahlen oder bestehen negative Einträge, lehnt die Bank in der Regel den Kreditantrag für die Immobilienfinanzierung ab. Auch Insolvenzen machen einen Wohnungskredit unmöglich.

Eigenkapitalanteil und/oder Sicherheiten

Zu den Voraussetzungen für einen Wohnungskredit gehört für Banken oder Kreditinstitute, die keine Vollfinanzierung anbieten, auch Eigenkapital, dessen Höhe zwischen 20 und 40% der Darlehenssumme ausmachen sollte. Je nach Finanzierungssumme oder ohne Eigenkapital können weitere Sicherheiten gefordert werden. Neben Hypothek und Grundschuld kommen hier auch die Abtretung von Lebensversicherungen oder ein zweiter Kreditnehmer bzw. Bürgen in Frage. Beim Konsumentenkredit zur freien Verwendung, der für einen günstigen Wohnungskauf in Frage kommen kann, ist die Lohnabtretung eine übliche Sicherheit, auch Restschuldversicherungen können an den Kreditvertrag gebunden sein.

Beleihungswert der Eigentumswohnung

Der Beleihungswert, den man bei einem Verkauf jederzeit während der Laufzeit erzielen könnte, ist ausschlaggebend für die Höhe des Darlehens. Dieser beträgt meist zwischen 70 und 90% vom Kaufpreis der Eigentumswohnung oder Immobilie. Daher liegt die Kreditsumme niedriger als der Kaufpreis. Interessenten sollten schon bei der Auswahl der Wohnung auf diesen Aspekt achten, denn je höher der Beleihungswert ausfallen kann, umso höher auch die Kreditsumme.

Welche Unterlagen für den Wohnungskredit gefordert werden

Was braucht man für einen Wohnungskredit an Nachweisen, Belegen, Dokumenten? Je früher sich Interessierte mit dieser Frage beschäftigen, umso besser, denn es kommt schon einiges an „Papierkram“ zusammen und verschiedene Unterlagen müssen erst beantragt oder besorgt werden. Daher hier eine erste Übersicht, welche Dokumente generell für den Antrag wichtig sind:

Einkommensnachweise/Einnahmennachweise

  • Arbeitnehmer und Angestellte/Beamte: Lohn- und Gehaltsabrechnungen der letzten zwei bis drei Monate, letzter Einkommensteuerbescheid
  • Rentner: Aktueller Rentenbescheid sowie Steuerbescheid
  • Selbständige/Freiberufler: Einkommensteuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, Bilanz inkl. Gewinn- und Verlustrechnung, Betriebswirtschaftliche Auswertung, ggf. Umsatzprognosen
  • Kontoauszüge, Sparbücher, Bausparvertrag als Belege für das Eigenkapital
  • Weitere relevante Einnahmen, z.B. Mieteinnahmen, Einnahmen aus Kapitalerträgen (Dividenden, Zinsen, etc.)

Objektunterlagen (Eigentumswohnung)

  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Grundriss
  • Wohnflächenberechnung
  • Wohnnebenkostenberechnung
  • Fotos der Wohnung
  • Vertragsentwurf für Kaufvertrag
  • Teilungserklärung
  • Ggf. Aufstellung über Renovierungskosten/Modernisierungskosten, Eigenleistungen
  • Bei noch nicht fertig gestellten Eigentumswohnungen: Baubeschreibung + Baukostenrechnung
  • Ermittlung der Kaufnebenkosten (Maklergebühren, Notarkosten, Kosten für Grundbuchänderungen, Wertgutachten, usw.)

Sonstige Unterlagen

  • Auflistung bereits bestehender Kreditverträge (ggf. sind die Kreditverträge auf Verlangen vorzulegen)
  • Unterlagen über sonstige relevante Zahlungsverpflichtungen wie Unterhaltszahlungen
  • Übersicht über monatliche Einnahmen/Ausgaben zur Ermittlung der monatlich maximalen Ratenbelastung

Der Kreditgeber kann zudem weitere spezifische Unterlagen verlangen, um die Voraussetzungen für den Wohnungskredit zu prüfen. Es bietet sich an, in einem ersten Vorgespräch abzuklären, welche Unterlagen für den Wohnungskredit auch schon zu einer Beratung mitzubringen sind. Das wird oft vergessen, ist aber besonders essentiell für die in Frage kommenden Finanzierungen. Anhand der Unterlagen kann der Kreditgeber die passenden Optionen gemäß der eigenen Voraussetzungen für den Wohnungskredit leichter finden.

Lange Kreditbearbeitungszeiten rühren oft von fehlenden oder unvollständigen Unterlagen für den Wohnungskredit her. Daher sollten Sie beim Zusammenstellen besondere Sorgfalt walten lassen und damit früh genug beginnen.